Il valore degli immobili

In Padania, anno 2044 ho tratteggiato uno scenario volutamente esasperato, ma alla base del ghignante raccontino ci sono valutazioni più profonde.

Che il fare previsioni sul futuro sia difficile lo dimostrano i fiumi di inchiostro che si sono sprecati sui giornali in questi anni sui più disparati argomenti, e basta citare la fantomatica Ripresa o il destino dell'Euro per farsene un'idea. La ragione di fondo è naturalmente che la realtà, sia macro che micro, è di tale complessità che è impossibile per una mente primate considerarne tutti gli aspetti, anche perché essendo tutto interconnesso significherebbe considerare tutto l'Universo, e ci vuole Dio per un compito del genere, ammesso che lui ci riesca.

Ma su alcuni temi qualche ragionamento senza grosse pretese si può abbozzare, e questo del valore di mercato degli immobili è un mio tema perché ho notato spesso, nelle conversazioni, che si tende ad affidarsi allo specchietto retrovisore per stimare il futuro, il che non è sempre un buon metodo in un mondo in rapida evoluzione; quindi ti propongo alcuni fattori macroscopici che producono una possibile proiezione a medio-lungo termine almeno per l'Italia.

I fattori minimi da considerare sono i seguenti:

▶ il valore dipende dalla domanda

▶ la popolazione è in calo

▶ il paese si sta impoverendo

▶ molti edifici sono vecchi

Se mastichi un pochino di queste cose avrai già capito dove andiamo a parare, ma esploriamo la questione.

Il primo fattore in gioco è la popolazione, perché gli immobili sono per lo più abitazioni e se non ci sono abbastanza abitanti le abitazioni sono in esubero e il loro valore scende; negli ultimi decenni la popolazione italiana ha iniziato a scendere di numero, e la fase di importazione di immigrati ha avuto questo scopo principale: compensare il calo di cittadini per sostenere economia e mercati. Erano panzane gli scopi umanitari, il bisogno di manodopera, le gioie del multikulti e gli altri argomenti del tempo che col senno di oggi, ripensandoci, sono palesemente esposti come fregnacce: servivano 4 milioni di abitanti per tornare al livello di 60 milioni di qualche decennio prima, e possibilmente l'immissione di sangue nuovo e voglia di grandi cucciolate in una popolazione geneticamente stantìa e diretta lentamente all'estinzione.

Ma la faccenda era più complessa e la moneta unica non ha certo giocato a nostro favore, si è rivelata un pasticciaccio causando una spirale deflattiva e distruttiva per la già pericolante impresa italiana, facendone una strage, impoverendo il paese e cancellando buona parte delle possibilità di occupazione, così che l'Italia non è stata più attraente per l'immigrazione che oggi la pensa come ponte per arrivare in Europa del Nord, Germania in primis e poi gli altri paesi con le automobili e gli stipendi che gli immigranti sognano.

Il risultato è un nuovo e più deciso calo della popolazione, perché a questo punto non solo c'è l'emorragia degli immigrati che come sono arrivati se ne vanno, ma col 48% di disoccupazione under_30 anche molti giovani se ne vanno, e chi è che si riproduce - se si riproduce - in un paese? Yep.

I giovani che restano non hanno garanzie, le prospettive sono fosche e per di più le banche hanno bloccato i prestiti, e questo è un altro fattore che la dice lunga: se io dico che non ci sarà alcuna Ripresa né l'anno prossimo né fra dieci sono un menagramo, ma se tutto il sistema bancario blocca i prestiti dovremmo prendere più sul serio la questione perché loro ci vivono dei calcoli fatti bene, e il fatto di non fidarsi a prestare soldi che dovrebbero rientrare in 20, 30 o 40 anni è un segnale chiarissimo.

A questo punto potremmo allargare parecchio la visuale ma restiamo sul nostro tema: niente prestiti, quindi più difficoltà a mettere su famiglia, ripiegare su soluzioni alternative, e succede che gli immobili, che ci sono e sono lì fermi oltre che in esubero, scendono di valore. Negli ultimi 7 anni hanno già perso quasi il 30%, che è tanto, ma si partiva da una delle più grandi bolle speculative della Storia; ora il calo è più lento ma sarà inesorabile, perché la popolazione continuerà a calare, le nascite saranno sempre meno, il lavoro anche e siamo in un quadro di spirale discendente che gli economisti temono come la peste perché una nazione è come una portaerei: se ha un'inerzia in un senso ci vuole un'energia enorme per frenarla e farle cambiare direzione, e quali forme può avere in un quadro come questo?

Iniezioni di Denaro e riforme strutturali.

Le iniezioni di Denaro sono escluse perché per il modo in cui è strutturato il sistema monetario europeo sono impensabili, anche se compenserebbero un minimo e solo per un breve periodo la tendenza deflattiva.

Le riforme strutturali... in Italia? Quello che si riuscirà a fare sarà poco più di una frazione di quello che sarebbe necessario, e intanto la portaerei prende sempre più velocità: c'è lo spostamento ormai quasi completo della produzione di qualsiasi cosa in Oriente, l'edilizia - che è sempre stata uno dei motori dell'economia italiana - è ovviamente ferma, resta forse un poco di mercato nelle ristrutturazioni ma è poca cosa e quelle si fanno mangiando i risparmi; e dopo?

"stai calmo, è finita."

L'Italia è un paese finito nel senso di ultimato, quello che c'era da fare dal '45 è stato fatto. C'è. Intravedo giornalisti parlare di fannulloni ma bisogna anche dire che è difficile trovare qualcosa che sia ancora da fare, e infatti molti di coloro che ancora lavorano in essenza passano carte, provano a vendere, chiacchierano, ma da fare non c'è più granché. Se come paese non hai molto da fare e non hai molto da vendere, non puoi chiedere soldi ma ne hai bisogno per mantenere vizi e stravizi dei garantiti storici, come ne vieni fuori?

La mia previsione discende dall'intuizione che il paese sta andando lentamente a sedersi su un ritmo ed uno stile di vita molto diverso da quello a cui si aspirava decenni fa: calma, semplicità, tanto tempo libero e poche pretese, e questo non solo per una tragedia economica, ma per una lenta virata culturale e di visione della vita delle persone stesse, ed è a questo che pensavo prima quando ho sviato dalla visione più ampia: non vogliamo più diventare come gli USA, questa è la grande novità del Terzo Millennio.

"rallenta."

Ne soffriamo, certo, perché significa cominciare a regredire dai lussi e dagli shopping compulsivi di un tempo, e gli imprenditori in particolare strepitano e recalcitrano perché hanno buchi neri monetari con cui fare i conti, ma il cambiamento di mentalità sta penetrando sempre più in profondità, sta emergendo alla coscienza collettiva, e il suo significato economico è che non ci sarà alcuna ripresa, che la popolazione calerà e di pari passo l'immigrazione perché mancheranno attrattive; le abitazioni e le zone industriali saranno sempre meno popolate e per mantenere almeno quel minimo di ritmo e attività i prezzi dovranno scendere ancora e ancora, finché non si stabilizzerà la situazione. Intanto gli edifici più vecchi, energeticamente inefficienti e costosi da ristrutturare - considerando che sono anche in esubero - saranno piano piano abbattuti ed è probabile che emergeranno nuove tecniche costruttive e nuovi materiali più economici ed efficienti, perché saranno l'unica possibilità di fare qualcosa, e tutto questo andrà molto bene, in realtà.

Si chiama Decrescita. Se sarà Felice o Infelice lo scegli tu.